疫情期間要求減免租金是否合法？司法解讀來(lái)了

　　近日，關(guān)于疫情期間住宅租賃承租人要求業(yè)主減免房租、無(wú)責(zé)退租等事件引發(fā)關(guān)注。湖北省高級(jí)人民法院、上海市司法局、北京市第一中級(jí)人民法院等司法機(jī)構(gòu)分別發(fā)文對(duì)新冠肺炎疫情下房屋租賃合同履約遇到的核心問(wèn)題進(jìn)行解答。

　　1.二房東要求業(yè)主減免租金：一般不予支持

　　案例：某房屋租賃網(wǎng)站以不可抗力為理由要求不支付業(yè)主一個(gè)月房租，合法嗎?

　　北京市第一中級(jí)人民法院判定，住宅租賃，承租人雖然在隔離或管控期間無(wú)法實(shí)際居住租賃房屋，但一般而言，租金并非其不能承受的損失，繼續(xù)履行合同、支付租金對(duì)承租人而言并不構(gòu)成明顯的不公平，承租人要求減免租金的，一般不予支持。

　　2.承租人要求減免疫情期間租金：疫情并不充分影響合同目的

　　案例：疫情期間我被隔離，無(wú)法返回租住地，一個(gè)月沒有住房子為什么還要付租金?

　　據(jù)湖北省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理涉及新型冠狀病毒肺炎疫情商事案件若干問(wèn)題的解答》通知第五條關(guān)于是否支持以新型冠狀病毒疫情為由解除合同中表示，“應(yīng)視具體情況而定……審理此類案件時(shí)，全省各級(jí)法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查新型冠狀病毒肺炎疫情與不能實(shí)現(xiàn)合同目的之間的因果關(guān)系。”

　　據(jù)法律界人士表示，“長(zhǎng)租合同目的主要為居住，其次為物品存放，疫情并不充分影響以上兩點(diǎn)合同目的。單方面要求免除租金并不合理。”

　　3.承租人要求提前退租：按照約定承擔(dān)違約責(zé)任

　　案例：疫情期間租的房子想退租(解除合同，但不愿支付違約金)，怎么辦?

　　上海市司法局經(jīng)過(guò)初步研究，梳理形成了《新冠肺炎疫情背景下的合同履行指引》�！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同”;

　　第九十四條規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”;

　　第一百一十七條規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”

　　本案例中，承租人解除合同不存在法定免責(zé)事由。因其租房是為了居住，疫情并未造成其不能實(shí)現(xiàn)該合同目的，解除合同不屬于第九十四條規(guī)定之因不可抗力導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的情形，亦不可援引第一百一十七條將不可抗力作為免責(zé)事由，因此提前解除合同應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)違約責(zé)任。

　　專家也表示，今年春節(jié)疫情突發(fā)，各行各業(yè)都受到不同程度影響。對(duì)于主動(dòng)免租的業(yè)主值得尊敬，但不應(yīng)道德綁架所有業(yè)主、相關(guān)機(jī)構(gòu)要求全部免租，否則可能損害房屋租賃這一民生行業(yè)的良性發(fā)展，最終造成租客、業(yè)主、行業(yè)等多方共損的局面。