胡衛(wèi)波：技術策劃，是裝配式建筑成本控制的源頭

　　嘉賓簡介：

　　胡衛(wèi)波，《地產(chǎn)成本圈》、《造價師家園》、《克三關》等知識分享平臺的創(chuàng)始人，中國建筑學會BIM分會理事、裝配式建筑產(chǎn)業(yè)技術創(chuàng)新聯(lián)盟東北分會專家委員會成本專家，造價工程師、監(jiān)理工程師、咨詢(投資)工程師、一級建造師，美國項目管理學會注冊項目經(jīng)理PMP、英國皇家特許測量師RICS、德國被動房研究所注冊咨詢師PHI。擁有20年工程總承包和房地產(chǎn)企業(yè)成本管理經(jīng)歷，先后在協(xié)興建筑(中國)有限公司、世茂集團、正大集團、寶龍集團、紅星美凱龍集團等企業(yè)擔任成本管理和工程審計職務。近年來全身心投入到裝配式建筑的成本管理案例總結和最低化增量成本的研究中，陸續(xù)推出了裝配式建筑增量成本測算模型、組織合編并持續(xù)迭代式出版《裝配式建筑的成本管理》系列書刊、與業(yè)內(nèi)專家合編國內(nèi)第一本案例實踐總結《裝配式混凝土建筑技術管理與成本控制》。

　　在我國裝配式發(fā)展的這個黃金10年(2016~2025)，在裝配式建筑由試點示范向規(guī)模化推進轉(zhuǎn)變的這個過程之中，盡管采用裝配式建造的建造成本會比傳統(tǒng)方式高出200～500元/平方米，盡管裝配式建筑的“兩提兩減“(即：提高質(zhì)量、提高效率、減少人工、減少污染)等各種好處我們尚不能一一體會，現(xiàn)階段的裝配式建筑以平均不到30%的預制率改變了整個建筑甚至整個項目的管理思維，技術差異、管理差異、成本差異卻讓我們徒增壓力。但，這就是所謂的“陣痛”。

　　如何縮短陣痛期?如何把成本增量降下來?如何把綜合效益發(fā)揮出來?——“贏在策劃”，先想后做、想好了再做的工作思維是關鍵，這與傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑中可以邊設計邊施工、錯了可以后改的工程習慣形成鮮明對比。在《裝配式建筑的技術管理與成本控制》一書中提出的“新變化、新思路”，其核心正是前期策劃階段的技術分析與成本管理。通讀全書后，我有這樣一種感受——看似簡單的設計方案比選，其中之精髓和前提是在前期策劃階段所做的政策分析和土地合同分析、產(chǎn)品定位分析、以及項目開發(fā)進度質(zhì)量成本銷售等多目標的平衡與協(xié)同。正如此，中建科技集團董事長葉浩文先生說：要降成本只能從規(guī)劃方案做起，否則神仙都不行。

　　下面，以案例和數(shù)據(jù)直觀展示前期策劃的重要性、不做方案比選可能導致的成本浪費。

　　1、工程概況

　　對裝配式建筑來講，其成本測算的前提條件更多，前提條件的差異對測算結果的影響更大。

　　1、工程概況：詳見下表

　　2、價格基數(shù)：詳見下表

　　其他請詳閱《以增量成本最低化為目標的成本測算基礎(3.0版)》(點擊標題、可閱讀)。

　　2、成本測算結果

　　本項目對應的裝配式建筑指標是基于《裝配式建筑評價標準》(GB/T 51129-2017)。以50%的裝配率為標準，我們一共設置了3個方案進行專項設計、成本測算和分析(測算中暫不考慮政策獎勵因素的成本減量)。

　　以下三色從下到上分別代表：主體結構、圍護墻和內(nèi)隔墻、裝修和設備管線。

　　經(jīng)過測算，上述三個方案對應的增量成本分別為：692元/平、497元/平、529元/平。如下表：

　　其中三個方案在”1、部品部件”上的增量成本數(shù)據(jù)分別為571元/平、375元/平、428元/平。

　　以方案二為列進行詳細說明：

　　在方案二中，采用了目前國內(nèi)比較成熟的預制豎向承重構件、預制水平構件;豎向構件預制得分為20分，水平構件預制得分為14分，項總得分為34分。其余的16分由三項滿足，其中項的10分為內(nèi)、外圍護構件的非砌筑，其中預制外圍護墻體采用預制輕質(zhì)外圍護墻體方案，6分為全裝修得分。如下表：

　　方案二對應的增量成本測算結果如下：

　　由上圖即知：國標裝配率指標下的增量成本中，部品部件是主要部分，部品部件包括兩部分：結構部件、非結構部分。部品部件的增量成本測算需要注意兩點：

　　(1)有些項目是沒有增量成本的，比如“全裝修”，反而應該有批量化裝修的減量成本。全裝修是提高建筑標準和品質(zhì)的要求。如果分析“全裝修”的成本影響，可以分兩種情況考慮：一、在很多省市都已有全裝修政策要求，或者開發(fā)項目本身的定位就是精裝交付，這兩種情況下做不做裝配式建筑都需要是全裝修交付;二、在沒有全裝修政策或合同要求的情況下，因為裝配率指標要求而被動地做全裝修，這種情況下才需要另行考慮增加的全裝修交付所帶來的項目開發(fā)周期延長、裝修成本的資金占用、以及銷售總額的增加所帶來的其他影響，這是間接成本的增加，如財務成本、管理成本。

　　(2)有些成本增量不應掛在裝配式建筑的帳上。例如夾芯保溫外墻技術應用，按夾芯保溫墻的投影面積計算其成本增量約600元/m2，如果全部外墻都做夾芯保溫，單體建筑的成本增量可能遠遠超過裝配式建筑本身的成本增量。這是一筆非常大的成本增量，所以各地都有針對性的獎勵政策。但這類成本增量并不是因為裝配式建筑而產(chǎn)生的，裝配式建筑并非一定要做夾芯保溫外墻，而是基于提高外墻集成化水平、提升外墻整體質(zhì)量，包括提升外保溫的防火性能、提升外保溫防脫落風險、延長外保溫使用壽命等綜合效益。類似情況還有管線分離技術應用、綠色建筑技術應用、BIM技術應用等。

　　當然，在技術策劃階段進行的方案比選，其評價維度除了工程成本，還必須考慮工期、質(zhì)量、安全、銷售以及工程所在地資源供應情況的影響，甚至非成本因素往往是更重要的因素。

　　部品部件的成本增量測算結果如下表所示：

　　3、總結

　　要實現(xiàn)國標裝配率50%，我們列舉了當前常用的三個設計方案(并非窮舉)并測算出對應的增量成本最高為692元/平、最低為497元/平(低29%)，其中主要部分是部品部件的增量成本(占比80%左右)。不同設計方案之間的成本差異高達200元/平，這足以顯示在設計前進行技術策劃、方案比選的重要性。

　　先想后做、想好了再做，指的是在項目前期(至少在拿地后的項目啟動會階段)要先做策劃、后做設計，至少要做完兩件事之后才能開始做設計。

　　首先，是分析政策。政策不同、成本不同。政策性，是影響裝配式建筑成本的一個關鍵因素。在拿地前后，首要任務是結合土地合同中的裝配式建筑要求來分析國家級和當?shù)氐难b配式建筑政策。特別是要充分利用其中有利的政策，做足“開源”盡可能抵消部分成本增量。對企業(yè)有利的政策一般有兩類，要么是有助于直接提高項目收入，要么有助于降低預售門檻而間接提高項目收入。這在政策大多是對應國家或地方支持的新技術、新產(chǎn)品的研發(fā)、推廣，充分利用就有利于抵消部分成本增量。因而，不能局限于滿足土地合同的最低要求。當然，利用獎勵政策要實事求地進行成本投入與綜合效益收入的分析，項目不同，結果可能完全不一樣。自2017年12月12日國家標準《裝配式建筑評價標準》(GB/T51129-2017)發(fā)布以來，已有多省市相繼發(fā)布全面執(zhí)行或原則參照、因地制宜地修訂后執(zhí)行以裝配率指標評價裝配式建筑的新標準。理論上講，在裝配式建筑的評價標準之中，評價指標越多、評價體系越復雜，相應的因地制宜程度就可能越大，政策就越接地氣、增量成本就有可能越低，相應的政策解讀的工作量就越大。

　　其次，是選擇方案。政策相同、方案不同、成本也不同。結合項目的產(chǎn)品定位分析、以及項目開發(fā)進度質(zhì)量成本銷售等多目標的平衡與協(xié)同，目的是從眾多方案中選擇合適的裝配式建筑實施方案，選擇的結果是為設計提供原則和方向。所謂合適的方案，一方面是說這個方案是對于當時、當下、本項目所言是最合適的方案，換個城市、換個項目、換個時間，可能就有不同的選擇結果;另一方面也是說合適的方案，也不一定就是指技術最先進、經(jīng)濟性最好的方案，在選擇時可能更多考慮的是在當下實現(xiàn)的難度和風險，畢竟我國的裝配式建筑所在的時點是初級階段，有的技術成熟但可能在當?shù)貨]有相應資源可以落地，可能有相應資源但是質(zhì)量風險和進度風險太大也需要統(tǒng)籌分析。

　　最后，才是付諸設計。政策理解了、方案優(yōu)選了，設計自然就合理了，合理了就經(jīng)濟了。在設計階段主要是落實方案，并在構件拆分中優(yōu)化方案，采取有利于提高生產(chǎn)效率、提高施工效率、提高模具復用率的拆分方案，充分利用現(xiàn)有規(guī)范標準給出的空間，采取少出筋、少現(xiàn)澆段、簡化連接節(jié)點的方案;其次是在構件深化設計中進行精細化設計，充分考慮生產(chǎn)、運輸、堆放、吊裝以及現(xiàn)場現(xiàn)澆施工等各個環(huán)節(jié)的需要，為后續(xù)工序提供高質(zhì)量、高精度、高效率的構件。

　　贏在策劃，不走彎路。

　　面對我們熟悉的建筑工程這個行業(yè)，面對正在進行中的建造方式的這項變革，我們只需要“活到老、學到老”的心態(tài)和跟隨著行業(yè)的變革而做出專業(yè)思維上的調(diào)整，仰望星空、腳踏實地、從降低成本增量這個小目標做起，融會貫通裝配式建筑的策劃、設計、生產(chǎn)、施工、運維、拆除全壽命期的項目管理，為新時代的建筑業(yè)發(fā)展貢獻一個造價工程師的力量。

　　本文案例部分節(jié)選自著作《裝配式混凝土建筑的技術管理與成本控制》。